วิเคราะห์ตัวอย่าง คดีก่อสร้างใกล้กัน และแนวทางการแก้ไข

คำพิพากษา ที่ 985/2497 ก่อสร้างอาคารใกล้กันเป็นเหตุเกิดความเสียหาย
โจทก์ฟ้องกล่าวว่า โจทก์จำเลยเลยสร้างอาคารอยู่ใกล้กัน อาคารของจำเลยเอนเข้าในที่ของโจทย์ ประทะอาคารของโจทย์เป็นเหตุให้อาคารของโจทก์เสียหาย โจทก์จึงฟ้องจำเลยให้รื้อถอนอาคารของำเลยไปให้พ้นและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายอีก 5000 บาท

จำเลยให้การรับข้อที่ว่า อาคารของจำเลยเอนไปปะทะอาคารของโจทก์ แก้ว่าทั้งนี้เพราะอาคารจำเลยนั้นมีผู้เช่า ผู้เช่าขัดขวางไม่ยอมออก จำเลยไม่สามารถจะซ่อม
ศาลชั้นต้นและอุทธรณ์พิพากษาต้องกันให้จำเลยจัดการแก่อาคารของจำเลย ไม่ให้รุกล้ำเข้าไปในที่ของโจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ 5000 บาท
จำเลยฎีกา ศาลฎีกาปรึกษาคดีแล้ว ข้อเท็จริงได้ความตามที่จำเลยรับกล่าวคืออาคารโจทก์จำเลยอยู่ใกล้กัน อาคารจำเลยเอนปะทะอาคารโจทก์ อาคารโจทก์เสียหาย ส่วนข้อที่จำเลยแก้ว่า ผู้เช่าไม่ยอมออก ข้อนี้เป็นความจริง แต่ไม่ใช่เหตุผลจะให้จำเลยพ้นจากความผิด จำเลยมีหน้าที่ต้องทำให้อาคารมั่นคงตามสมควร จำเลยไม่ปฎิบัติเป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย จำเลยต้องรับผิด ค่าเสียหายจำเลยแสดงไม่ได้ว่า ต่ำกว่า 5000 บาท ศาลชั้นต้และศาลอุธรณ์วินิฉัยข้อนี้ขอบแล้วฏีฏาจำเลยไม่สามารถให้ลดค่าเสียหายลงได้

อนึ่งปรากฎว่า ระหว่างคดีชั้นฎีกา อาคารของทั้งสองฝ่ายไฟไหม้สิ้นเลยยกเป็นข้อฎีกาเพื่อให้พ้นความรับผิด ข้อนี้พิจารณาแล้วไฟไหม้อาคารจำเลย จำเลยหมดธุระไม่ต้องจัดการกับอาคารข้อนี้เป็ฯความจริง แต่ส่วนจำนวนค่าเสียหาย 5000 บาท เกิดขึ้นแล้วเ มื่อละเมิดอาคารถูกไฟไหม้ไม่มีเหตุผลอันใดในชั้นฏีกาที่จะให้หนี้จำนวน 5000 บาทนี้ต้องระงับหรือเปลี่ยนแปลง ฏีกาจำเลยพังไม่ขึ้น ศาลนี้พิพากษายืนในข้อค่าเสียหาย ให้จำเลยเสียค่าทนายในชั้นนี้แก่โจทก์ 100 บาท

สรุปคือ อาคารจำเลยเอียงไปปะทะอาคารของโจทก์ โจทก์เลยฟ้องละเมิดต่อศาล ศาลชั้นต้นตัดสินให้จำเลยรื้อและจ่ายค่าเสียหายให้โจทก์ จำเลยไม่พอใจในการตัดสินไปยื่นอุธรณ์ เมื่อศาลอุทธรณ์ยืนตามศาลชั้นต้น ให้รือถอนที่รุกล้ำและจ่ายค่าเสียหายให้โจทก์ 5000 บาท จำเลยไม่พอใจคำตัดสินจึงยื่น ฎีฎา แต่ในช่วงฎีกานั้นไฟได้ไหม้อาคาร เมื่อศาลฎีกาวินิจฉัยแล้ว การที่ไฟไหม้อาคารของจำเลยจำเลยก็ไม่ต้องรื้อถอนอาคารที่ไปรุกล้ำของโจทก์ แต่ทั้งนั้นก็ยังคงต้องรับผิดในกรณีละเมิดทำให้ผู้อื่นเสียหาย ไม่มีเหตุผลที่จะทำให้หนี้ต้องระงับหรือเปลี่ยนแปลง

เครดิต ตัวอย่าง หนังสือ 108 คดีก่อสร้าง

แนวทางการแก้ปัญหาที่จะเกิดขึ้น

โจทก์ ฟ้องละเมิดจำเลย เพื่อให้จำเลยจ่ายค่าเสียหายกรณีที่อาคารไปปะทะอาคารของโจทก์
จำเลย อ้างว่า ผู้เช่าขัดขวางไม่สามารถทำการรือถอนได้ และ อ้างไฟไหม้ ไม่อยากจ่ายค่าเสียหายแก่โจทก์

แนวทางการป้องกันเหตุที่จะเกิดขึ้น

ควรพิจารณาในขั้นตอนตั้งแต่การก่อสร้างบ้านการสร้างบ้านนั้นจะสร้างบ้านเต็มผืนที่ดินไม่ได้ ไม่ว่าที่ดินของเราจะมีขนาดเล็กหรือใหญ่ขนาดไหน ก็ไม่สามารถสร้างบ้านเต็มพื้นที่ได้ ด้วยกฎหมายระยะร่น ที่กำหนดให้ต้องมีระยะห่างจากแนวรั้ว และขอบเขตของตัวบ้านต้องมีพื้นที่ไม่เกิน 70% ของที่ดิน

หากอาคารสูงไม่เกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 6 เมตร หากอาคารสูงเกิน 3 ชั้นและไม่ได้ตั้งอยู่ติดกับถนนสาธารณะ ต้องมีที่เว้นว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12 เมตร ต้องมีที่เว้นว่างหลังอาคารอย่างน้อย 3 เมตร

กฎหมายระยะร่นนั้นมีความสำคัญอย่างไร ?

กฎหมายระยะร่นอาคารนั้นมีความสำคัญมากเมื่อเกิดอัคคีภัย เพราะระยะที่เว้นจากถนนจะช่วยให้ขับรถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวกยิ่งขึ้น ระยะร่นอาคาร และที่เว้นว่างรอบอาคารยังทำให้เจ้าหน้าที่ดับเพลิงสามารถดับเพลิงได้จากรอบด้าน และยังลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารที่อยู่ใกล้เคียงกันอีกด้วย

30001-1052 กฎหมายและสัญญาก่อสร้าง